Cómo comparar presupuestos de reforma: partidas y contrato
Cómo leer y comparar presupuestos de reforma partida a partida, qué cláusulas pedir en el contrato y qué señales delatan un presupuesto incompleto antes de firmar.
Lo esencial:
- Para saber cómo comparar presupuestos de reforma hay que ponerlos partida a partida, con las mismas mediciones, la misma calidad de materiales y el IVA tratado igual en todos, y no fijarse solo en el total.
- Un buen contrato de reforma recoge la fecha de inicio y de fin, el calendario de pagos, las garantías por escrito, el seguro de responsabilidad civil de la empresa y cómo se aprueban los cambios.
- Un presupuesto en el que faltan escombros, licencias, mediciones o marcas y modelos de los materiales está incompleto, y lo que no aparece casi siempre acaba pagándose aparte.
Tienes tres presupuestos encima de la mesa para la misma reforma y entre el más barato y el más caro hay varios miles de euros. La tentación es quedarse con el primero, pero muchas veces la diferencia no está en el precio, sino en lo que cada empresa ha incluido o se ha dejado fuera. Saber cómo comparar presupuestos de reforma depende sobre todo de una cosa, que estés comparando lo mismo, y eso solo se consigue cuando cada presupuesto está desglosado y el contrato deja claras las reglas del juego.
A continuación te cuento qué debe incluir un presupuesto por partidas, qué cláusulas pedir antes de firmar y en qué detalles se nota que a un presupuesto le falta algo.
«Un presupuesto barato e incompleto suele acabar siendo el más caro de los tres.»
¿Qué es un presupuesto por partidas y por qué lo necesitas?
Un presupuesto por partidas es el que divide la obra en trabajos concretos, como demolición, fontanería, electricidad, alicatado o carpintería, y para cada uno indica la medición, el precio por unidad y el importe total. Es lo contrario del presupuesto de una línea («reforma de baño completa: X euros»), que no permite saber qué estás pagando ni reclamar si algo no se hace.
El desglose sirve para dos cosas: comparar empresas con criterio y controlar la obra. Si a mitad de reforma decides no cambiar una puerta, con un presupuesto por partidas sabes exactamente cuánto se descuenta. En todos estos años, las discusiones más largas que he visto entre cliente y empresa han venido casi siempre de presupuestos genéricos en los que cada uno entendía una cosa distinta.
Qué debe incluir cada partida del presupuesto
Cada partida debe decir qué trabajo se hace, en qué cantidad, con qué material y a qué precio. La tabla siguiente te sirve de lista de comprobación para revisar las partidas más habituales de una reforma de vivienda.
| Partida | Qué debe detallar | Señal de alarma |
|---|---|---|
| Demolición y escombros | Qué se tira, retirada a vertedero y contenedor | No aparece el contenedor ni la gestión de residuos |
| Fontanería | Tuberías nuevas o no, material, puntos de agua y desagües | «Revisión de fontanería» sin más |
| Electricidad | Número de puntos de luz y enchufes, cuadro, boletín | Sin número de puntos ni certificado de la instalación |
| Solados y alicatados | Metros cuadrados, tipo de pieza, precio de material y colocación | Material «a elegir por el cliente» sin precio |
| Carpintería y sanitarios | Marca, modelo o gama y unidades | «Calidad media» o «similar a» |
Fíjate también en cómo se trata el IVA. En las obras de renovación o reparación de una vivienda de uso particular terminada hace más de dos años, se aplica el 10 % siempre que los materiales que aporta la empresa no superen el 40 % de la base imponible, según explica la Agencia Tributaria. Si una empresa pone el 10 %, otra el 21 % y una tercera no dice nada, los totales no son comparables hasta que lo aclares.
Cómo comparar presupuestos de reforma de forma justa
Para comparar presupuestos de reforma con justicia, todas las empresas tienen que presupuestar lo mismo. Lo que yo haría, y en este orden, es lo siguiente:
- Prepara una lista de trabajos: qué quieres cambiar, con los metros aproximados y las calidades que buscas, y dásela igual a todas las empresas.
- Pide al menos tres presupuestos: con dos es difícil saber cuál se sale de lo normal.
- Pásalos a una hoja de cálculo: una columna por empresa y una fila por partida, para ver de un vistazo qué falta en cada uno.
- Revisa las mediciones: si una empresa mide 18 m² de alicatado y otra 25 m² para el mismo baño, pregunta por qué.
- Pregunta por lo que no aparece: licencias, protección de zonas comunes, limpieza final, ayudas de albañilería a otros gremios.
Decidir los acabados antes de pedir precios ayuda mucho, porque cambiar azulejos o sanitarios después mueve todo el presupuesto. Si lo vas a hacer en una estancia pequeña, merece la pena tener claras antes las ideas para aprovechar un baño pequeño, porque la distribución que elijas cambia las partidas de fontanería y alicatado.
Qué cláusulas pedir en el contrato de reforma
El contrato de reforma tiene que fijar plazos, pagos, garantías, seguro y el procedimiento para cualquier cambio. El presupuesto dice cuánto cuesta la obra y el contrato dice qué pasa si algo sale mal, así que no firmes uno sin el otro adjunto.
Plazos y penalizaciones
Pide una fecha de inicio y una de finalización concretas, no «unas seis semanas». Es razonable acordar una penalización por día de retraso imputable a la empresa y dejar fuera los retrasos que no dependen de ella, como la espera de una licencia. Si quieres hacerte una idea de cuánto dura cada fase, la guía para organizar la reforma sin estrés te ayuda a ver si el plazo que te proponen es realista.
Calendario de pagos
Los pagos deberían ir ligados al avance de la obra, por ejemplo al terminar la demolición, al cerrar instalaciones y a la entrega. Mi criterio es no adelantar una parte grande antes de empezar y dejar un último pago pendiente hasta revisar la obra terminada y que se corrijan los remates.
Garantías por escrito
La garantía tiene que figurar en el contrato, con su plazo y qué cubre. Para las obras que entran en el ámbito de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE), su artículo 17 fija responsabilidades de un año para defectos de acabado, tres años para los que afectan a la habitabilidad y diez para los estructurales. En una reforma interior sin proyecto, lo que te protege es lo que pongas por escrito, así que no lo dejes en una promesa verbal.
Seguro de responsabilidad civil
Pide a la empresa el certificado de su seguro de responsabilidad civil y el recibo al corriente de pago. Si un operario rompe una bajante y le inunda la casa al vecino de abajo, ese seguro es el que responde, y en un piso es un riesgo más frecuente de lo que parece.
Cambios y trabajos extra
Añade una cláusula que diga que cualquier trabajo no presupuestado se valora y se aprueba por escrito antes de hacerse. Es la manera de evitar la factura final con extras que nadie recuerda haber pedido.
Señales de que un presupuesto está incompleto
Un presupuesto está incompleto cuando deja fuera trabajos que la obra necesita sí o sí o cuando no permite saber qué material se va a poner. Estas son las señales que más me hacen desconfiar:
- Partidas sin medición: «alicatado de baño» sin metros cuadrados no se puede comparar ni comprobar.
- Materiales sin definir: sin marca, modelo o gama, la empresa puede colocar cualquier cosa.
- Sin escombros ni licencias: son costes que siempre existen; si no aparecen, los pagarás tú aparte.
- Precio muy por debajo del resto: si uno sale mucho más barato que los otros dos, casi siempre falta algo.
- Sin plazo de validez ni datos fiscales: un presupuesto serio indica quién lo emite, su CIF o NIF y hasta cuándo mantiene el precio.
- Nada sobre imprevistos: en una vivienda antigua, al picar aparecen tuberías de hierro o cableado viejo, y conviene saber cómo se va a valorar.
Si la reforma toca estructura, fachada o cambia la distribución, revisa también si hace falta licencia o declaración responsable, porque ese trámite tiene un coste que debe figurar en algún sitio. En Toledo, como en cualquier municipio, depende del tipo de obra, y lo tienes explicado en el artículo sobre qué reformas puedes hacer sin permiso de obra.
Lo que más me preguntan sobre comparar presupuestos de reforma
¿Cuántos presupuestos de reforma conviene pedir?
Lo razonable son tres. Con menos es difícil saber si un precio es normal, y con muchos más pierdes tiempo y acabas comparando cosas distintas.
¿Es normal que me cobren por hacer el presupuesto?
Depende de la empresa y del trabajo. En reformas grandes que requieren visitas y mediciones detalladas algunas lo cobran y lo descuentan si contratas, pero debe quedar claro antes de la visita.
¿Qué pasa si la obra cuesta más de lo presupuestado?
Si el contrato dice que los trabajos extra se aprueban por escrito antes de hacerse, no tienes que pagar lo que no autorizaste. Por eso conviene dejar ese punto firmado desde el principio.
Antes de firmar, compara lo que no está escrito
El total del presupuesto es lo último que miraría: primero, las partidas, las mediciones y los materiales, y después, lo que el contrato dice sobre plazos, pagos y garantías. Si tienes dudas con la parte técnica, sobre todo en obras con estructura o instalaciones, un profesional independiente puede revisar los presupuestos contigo, y para saber hasta dónde llega su trabajo te recomiendo leer qué hace un arquitecto técnico en una reforma.
